09/04/2004 ----Innovazione in condominio Ecco il concetto giuridico

Le decisioni più importanti nella vita condominiale vanno prese con l’accordo di quasi tutti i condomini (per non parlare di quelle che, addirittura, prevedono l’unanimità). Tra queste sono le cosiddette “innovazioni”. Ne esistono di tre tipi: quelle nettamente vietate, quelle le permesse che vanno a vantaggio di tutti, e quelle che sono dette “gravose o voluttuarie”, ma parimenti permesse. Vietate sono quelle che pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell’edificio, alterino il decoro architettonico o rendono certe parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Quelle permesse sono consentite se sono d’accordo la maggioranza dei condomini (attenzione, non solo di quelli intervenuti in assemblea), che possieda almeno 2/3 dei millesimi. Perché vi sia innovazione (e non un semplice intervento di manutenzione oppure quella che il codice definisce “riparazione straordinaria di notevole entità”) occorre appunto che si crei qualcosa di nuovo, che trasformi, alteri o cambi l’originaria funzione o destinazione di una cosa comune. Casi classici potrebbero essere l’edificazione di nuovi box in cortile, l’installazione di un ascensore, se prima non ne esisteva uno, la costruzione di una piscina, la trasformazione di un tetto pendente in una terrazza. Non è stata giudicata innovazione dalla giurisprudenza la modifica di un cancello manuale in automatizzato o la sostituzione di una cabina di un ascensore già funzionante. La decisione di approvare un'innovazione destinata al miglioramento a all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni vincola tutti. Anche la minoranza che non è d’accordo deve pagare. Non è così, invece, se l’innovazione è “gravosa o voluttuaria”. Con gravosa si intende quella che comporta una spesa notevole, rapportata al bilancio annuale. E’ voluttuaria quella che promuove l’ammodernamento o un miglior risultato estetico delle parti comuni, che però già funzionano egregiamente. Questo tipo di opere sono consentite solo a un patto: che chi non è d’accordo a pagarle, possa “tirarsi fuori”. Nel senso che, anche se vota per il sì, non se ne servirà e non ne sopporterà le spese. Ciò significa che deve essere possibile un uso separato da parte di chi ne sopporterà i costi. L’esempio classico è quello del nuovo ascensore a cui accedono, con chiave, solo coloro che hanno investito denaro perchè sia installato. Se l’utilizzo separato è impossibile, l’innovazione diventa vietata o, in alternativa, chi la vuole la pagherà per intero.
Fonte: Confappi