02/04/2004 ----Condomino ancora privo di qualificazione giuridica
Le proposte del Centro Studi Anaci di Padova

Una riforma organica dell’istituto condominiale all’interno del Codice Civile non può prescindere da una considerazione di fondo preliminare, ossia dall’esame dei principi ispiratori del Codice del ’42 e dal raffronto di essi e con le attuali esigenze quali emergono dalla società italiana, da allora fortemente mutata in quasi tutte le sue componenti. Se infatti la normativa codicistica in essere sembra forgiata eminentemente per la tutela della proprietà e dei proprietari, in oltre 60 anni di vigenza del codice sono affiorate alla ribalta sensibilità nuove quali: l’ecologia, il risparmio energetico, la tutela dall’inquinamento, la tutela della sicurezza, la tutela della privacy, la tutela dell’ambiente e quant’altro. A fianco, si sono accresciute le necessità di una vita “moderna”, quindi dagli impianti di aria forzata e di raffrescamento alla gestione in via elettronica ed informatica di molti impianti, alle antenne satellitari e di telefonia. Ma una esigenza sopra tutte è emersa forte e si è scontrata con norme inadeguate alla sua protezione: la convivenza civile all’interno di mura comuni. Si è constatato in infinite occasioni come l’attuale legislazione, ancorché estesa alla fattispecie disciplinata dagli articoli 844, 1170 e 1168 c.c. è assolutamente inadatta a fornire risposte celeri e satisfattive a chi, condomino o comunque abitante in un fabbricato gestito in forma condominiale, si trovi leso nel diritto ad una vita tranquilla e libera da aggressioni di altri coabitanti. D’altro canto, la totale mancanza di cogenza effettiva delle norme regolamentari di cui all’art. 1138, non solo in virtù della inesistente sanzione di cui all’art. 70 disp. att. c.c., impedisce ogni intervento repressivo nei confronti dei responsabili di molestie alla quiete comune ed al civile convivere. Ulteriore considerazione va fatta, in sede di riforma dell’istituto, circa le molteplici problematiche sollevate dalla giurisprudenza e che appare opportuno recepire normativamente. Senza pretesa di esaustività se ne elencano alcune:
1) introduzione dell’obbligo della comunicazione all’amministratore condominiale dell’avvenuta cessione della propria unità immobiliare, allo scopo di dare certezza dei soggetti – condomini; 2) disciplinare la appartenenza dei sottotetti, nel senso di inserirli nella elencazione di cui all’art. 1117 c.c., o altrimenti; 3) prevedere la possibilità del distacco delle unità dagli impianti comuni ove questo non rechi pregiudizio agli altri condomini; 4) prevedere la possibilità che l’amministrazione di immobili e di condominii possa essere affidata anche a persone giuridiche o comunque a società; 5) prevedere come obbligatoria l’assicurazione del fabbricato e del condominio anche per danni a terzi, ivi ricomprendendovi anche gli stessi condomini, oltre che per rovina totale o parziale del fabbricato, incendio e quant’altro; 6) prevedere come obbligatoria l’assicurazione dell’amministratore per responsabilità professionale; 7) lasciare alla deliberazione assembleare la determinazione della durata dell’incarico all’amministratore, ferma la responsabilità di revoca ad nutum da parte dell’assemblea; 8) eliminazione dell’assemblea di prima convocazione, prevedendosi un’unica convocazione e dunque con applicazione delle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. in vigore per la seconda convocazione; 9) introduzione dell’obbligo di comunicazione del nominativo dell’amministratore ad una pubblica autorità, preferibilmente al Comune ove è allocato l’immobile, a carico dello stesso, e così dicasi per la cessazione dell’incarico. Contestuale istituzione di un relativo registro presso l’autorità designata, ai fini di garantire la conoscibilità anche a terzi del nominativo. Obbligo di esposizione nell’androne comune del fabbricato del nominativo, dell’indirizzo e del recapito telefonico dell’amministratore; 10) estensione dell’obbligo dell’amministratore anche ai fabbricati composti di 4 o meno condomini, nei termini di cui all’art. 1129 c.c.; 11) obbligo della redazione delle tabelle millesimali di proprietà, prevedendosi che in ipotesi di loro approvazione non all’unanimità ciascun condomino possa ricorrere all’autorità giudiziaria per la loro determinazione, con ricorso da notificarsi al condominio, se esiste un amministratore, ed a tutti i condomini, ove questo manchi; 12) nei casi di supercondominio prevedersi che l’assemblea sia costituita dagli amministratori, o da delegati, dei singoli corpi di fabbrica, ciascuno portatore di un voto e dei millesimi di pertinenza, ferma l’applicazione degli artt. 1135 e 1136 c.c.; 13) nel caso di condominio orizzontale prevedersi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 1117 e segg. c.c. in quanto compatibili; 14) modificarsi la possibilità di revoca dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria, su istanza di ciascun condomino, nel senso di limitarla al caso di accertamento effettivo della commissione di gravi irregolarità; 15) introduzione del divieto di esenzione in tutto od in parte, anche limitatamente nel tempo, del costruttore–venditore delle unità, circa la contribuzione alle spese comuni per le unità anche in sua proprietà; 16) esclusioni di limiti alle deleghe per l’assemblea, sia di numero che per i soggetti delegandi, attesa la necessità di garantire, massimamente in ipotesi di complessi immobiliari costituiti da molte unità e/o di caratteristiche particolari (presenza di garages, ecc.), il quorum minimo costitutivo e deliberativo; 17) specificazione nel rendiconto dell’amministratore non solo delle voci di spese e di quelle relative agli introiti del periodo, ma anche della situazione di cassa, della posizione creditoria o debitoria del condominio nei riguardi dei condomini e dei terzi; 18) obbligo dell’amministratore di inoltrare il verbale della assemblea ai condomini assenti entro 10 giorni dalla stessa, allo scopo di consentire eventuali impugnazioni; 19) estensione della competenza del Giudice di Pace, ex art. 7 n. 3 c.p.c., anche ai casi di immissioni provenienti da immobili non destinati ad uso di civile abitazione; 20) modifica dell’art. 1135 c.c. n. 2 e dell’art. 1136 c.c. quarto comma, nella parte in cui si prevede che la conferma dell’amministratore debba essere oggetto di delibera da approvarsi con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. Per la conferma si preveda la semplice maggioranza di cui al terzo comma dell’art. 1136 c.c.; 21) estendersi delle materie disciplinabili a mezzo di regolamento assembleare con l’unico limite già previsto dall’ultimo comma dell’art. 1138 c.c.; 22) ammettersi il credito del condominio nei confronti del condomino moroso tra quelli di cui all’art. 2751 bis c.c.; 23) abrogarsi quella parte del secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. che limita la possibilità di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni al solo caso di previsione regolamentare; 24) specificarsi che il voto di astensione alle deliberazioni assembleari va parificato al voto contrario, non potendo essere utilizzato quale voto favorevole; 25) abrogarsi l’art. 70 disp. att. c.c. lasciandosi al regolamento di condominio di cui all’art. 1138 c.c. la determinazione della sanzione per la violazione delle norme dello stesso. Queste le principali indicazioni che emergono dalla giurisprudenza e dalla prassi. Passando ora ad esaminare il disegno di legge n. 1708 del Senato a firma dei Senatori Bucciero ed altri, non può non rilevarsi come esso non tenga conto di una fondamentale premessa di impostazione di tutta la materia, ossia di quella che attiene alla definizione della natura stessa dell’istituto “condominio”. Infatti, tale istituto, frettolosamente e genericamente definito come “ente di gestione” dalla giurisprudenza di legittimità, necessita di una previa qualificazione della sua natura giuridica. Non sfugge che il condominio, che certamente non può essere omologato ad una società, ad una associazione o ad un consorzio, per evidenti ragioni ontologiche, è tuttavia soggetto capace di stipulare quasi ogni specie di contratto: di lavoro (portierato), di appalto, di compravendita di beni mobili, di mandato, di locazione, di comodato, bancario, assicurativo, e così via. Mentre le obbligazioni contratte dal condominio spiegano i loro effetti direttamente sul patrimonio dei partecipanti alla comunione che di esse rispondono solidalmente. La stessa figura dell’amministratore risente della preponderante importanza attribuita alla proprietà singola, non disponendo di poteri autonomi di gestione, di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. ultimo comma), di intervento, se non previa delibera assembleare. Tale stato di cose contrasta con quanto disposto dall’art. 1130 c.c. che gli impone di curare la osservanza del regolamento (n. 1), di disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini (n. 2) e di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (n. 4). Una maggiore capacità di intervento da parte dell’amministratore sarebbe altresì auspicabile anche in tutti quei casi in cui non siano interessate le parti ed i servizi comuni, ma quelle private. Se un condomino detiene materiale pericoloso, provoca immissioni di fumi, di odori o di rumori molesti, tiene comunque un comportamento incompatibile nella civile convivenza all'interno del fabbricato, o più semplicemente parcheggia l'auto in modo irregolari: in tutte queste ed in consimili ipotesi l’amministratore è sostanzialmente privo di potere di efficace intervento. Di qui l’inevitabile ricorso alle liti giudiziarie. Meglio sarebbe prevedere allora, sia pure attraverso la introduzione di un apposito albo od il riconoscimento delle associazioni di categoria maggiormente rappresentative, che l’amministratore non possa che essere un soggetto particolarmente qualificato. Ciò consentirebbe l’affidamento allo stesso di compiti ulteriori e più incisivi, eliminando la necessità del ricorso all’autorità giudiziaria in molte occasioni. La preoccupazione manifestata dal disegno di legge in commento, di far rientrare tra le parti comuni del fabbricato anche i frontalini, pure pienamente condivisibile, essendo oramai ius receptum, sconterebbe poi la difficoltà di attuazione di una pedissequa delibera che ne disponesse la manutenzione a spese comuni, ove il condomino non consentisse l’accesso attraverso la sua proprietà. In buona sostanza, si vuole significare, con tale ultima annotazione, che una maggiore attenzione all’interesse della collettività condominiale, anche a dispetto dei diritti dominicali, renderebbe sicuramente più semplice la soluzione di molti casi che, non di rado, finiscono anche per interessare le cronache per fatti di rilevanza penale. Si tratta dunque di procedere ad una rivisitazione più radicale dell’istituto condominiale, partendo da una sua qualificazione giuridica alla quale far discendere la conseguente normativa.
Centro Studi Anaci Padova