19/03/2004 ----CONDOMINIO : Regolamento , Ecco le regole per approvarlo
Solo quello contrattuale puo limitare le proprieta esclusive...

Regolamento di condominio Ecco le regole per approvarlo
Forma scritta "ad substantiam"
NOZIONE
Il regolamento costituisce una sorta di statuto del condominio destinato a disciplinarne la vita e l'attivita come ente di gestione. Piu formalmente puo essere definito come un atto destinato ad incidere su un rapporto plurisoggettivo, con un insieme di norme vincolanti per tutti i condomini (Cass., 30 marzo 1990, n. 2590). La sua principale funzione e, quindi, quella di integrare e talvolta sostituire la disciplina codicistica del condominio.
OBBLIGATORIETA
Nei condomini con un numero di condomini maggiore di dieci e obbligatoria la formazione del regolamento. Destinatario dell'obbligo e in primo luogo l'amministratore che deve assumere le opportune iniziative al fine di predisporre e far approvare il regolamento, ma l'iniziativa puo essere presa anche da ciascun condomino. In ipotesi di inerzia dell'assemblea, si pone il problema se l'adozione del regolamento possa essere imposta in via autoritativa dalla magistratura. Mentre la dottrina appare divisa sul punto, la giurisprudenza e orientata favorevolmente ed ha altresi precisato che in simili ipotesi il regolamento acquista efficacia a partire dal passaggio in giudicato della sentenza che ne ha disposta l'adozione (Cass., 1 febbraio 1993, n. 1218).
REGOLAMENTO ASSEMBLEARE
Ai sensi dell'art. 1139 c.c., l'assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la meta del valore dell'edificio puo approvare il regolamento di condominio. La norma non dispone in ordine ad una specifica procedura per la formazione del regolamento; pertanto la stesura puo essere affidata all'amministratore, a dei condomini o ad un consulente esterno, di solito un avvocato. Non costituisce condizione preliminare per l'approvazione del regolamento, l'esistenza di una tabella millesimale: in caso di contestazione circa il raggiungimento o meno della maggioranza prescritta sara possibile una valutazione a posteriori, atteso che il criterio di individuazione delle quote millesimali e previsto dalla legge e preesistente alla delibera (Cass., 25 gennaio 1990, n. 431). Come tutte le delibere, anche quella di approvazione del regolamento ha efficacia nei confronti degli assenti e dei dissenzienti, i quali eventualmente potranno impugnare la delibera ai sensi degli artt. 1138 e 1107 c.c. nel termine di trenta giorni, termine che decorre per gli assenti dalla comunicazione della delibera. Decorso inutilmente il termine o passata in giudicato la sentenza che decide sulle impugnazioni, il regolamento cosi approvato diviene vincolante per i condomini, i loro eredi ed i loro aventi causa, ossia i successivi acquirenti delle unita immobiliari. L'eventuale clausola di un atto di acquisto che esoneri l'acquirente dal rispetto del regolamento deve considerarsi nulla (Cass., 25 luglio 1977, n. 3309). L'art. 1138 prescrive la trascrizione dei regolamenti di condominio in apposito registro tenuto presso l'associazione dei proprietari di fabbricati. Il regolamento deve contenere, ai sensi dell'art. 1138, le norme relative all'uso dei beni comuni e la ripartizione delle spese, le norme sulla tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione, nonché le tabelle millesimali. Tra le varie norme che il regolamento puo contenere va sottolineata l'importanza di quelle che definiscono le modalita di redazione del rendiconto dell'amministratore, i criteri di tenuta della documentazione contabile, nonché quelle relative alle eventuali sanzioni per le infrazioni al regolamento stesso. Vi sono poi dei limiti al possibile contenuto del regolamento assembleare. In primo luogo, non possono essere lesi i diritti dei singoli condomini quali derivano dai loro atti d'acquisto e da eventuali altre convenzioni, ad esempio un divieto di imprimere alla propria unita immobiliare una certa destinazione non puo essere imposto dalla maggioranza assembleare in sede regolamentare. In secondo luogo, non possono essere adottate disposizioni che deroghino alcune norme codicistiche: l'impossibilita del singolo condomino di sottrarsi al pagamento delle spese condominiali (art. 1118, 2° comma), il principio dell'indivisibilita delle cose comuni, salvo che la divisione possa farsi senza pregiudicare i singoli condomini (art. 1119), il potere di disporre delle innovazioni ed i limiti alle stesse (art. 1120), la nomina, la revoca, i poteri dell'amministratore (artt. 1129 e 1130), il diritto dei singoli a dissentire dalle liti condominiali (art. 1132), i requisiti di costituzione e di deliberazione dell'assemblea, le modalita di convocazione, nonché il diritto di impugnazione delle delibere e le modalita di conferimento delle deleghe (artt. 1136, 1137, 66 e 67 disp. att.), le procedure di riscossione dei contributi dai condomini morosi (art. 63 disp. att.) e, infine, i casi di revisione delle tabelle millesimali. L'assemblea, con la stessa maggioranza necessaria per l'approvazione, puo apportare al regolamento qualsiasi modifica, purché nei limiti consentiti dalla legge, ed anche sostituirlo.
REGOLAMENTO CONTRATTUALE
Per regolamento contrattuale si intende il regolamento predisposto dall'originario proprietario unico dell'edificio o dal costruttore ed accettato da tutti i condomini all'atto dell'acquisto dell'unita immobiliare facente parte del condominio (Cass., 26 maggio 1990, n. 4905). La sua forza vincolante risiede nella volonta contrattuale delle parti, con la conseguenza che inizia ad avere efficacia nel momento dell'accettazione da parte dell'acquirente (Cass., 4 giugno 1992, n. 4892). Nell'ipotesi in cui alcuni condomini abbiano acquistato prima della redazione del regolamento ed altri successivamente, accettandolo esplicitamente nei loro atti, i primi non saranno vincolati neppure ove si siano genericamente impegnati a rispettare un regolamento da redigersi in futuro; il vincolo potra sorgere solo in caso di adesione successiva (Cass., 18 luglio 1989, n. 3351). Ai fini dell'accettazione del regolamento, non e necessaria la stipulazione di un apposito atto od il suo materiale inserimento nell'atto d'acquisto: e sufficiente che il regolamento stesso sia richiamato nell'atto di acquisto venendone in tal modo a farne parte integrante (Cass., 10 gennaio 1986, n. 73). Poiché, come si e detto, l'efficacia del regolamento contrattuale risiede nell'accettazione delle parti, si pone il problema della sua forza vincolante nei confronti degli aventi causa dei primi condomini, ossia di chi acquisti non dall'originario proprietario unico, ma da un condomino. La questione e rilevante per le clausole limitative di diritti dei singoli sulle proprieta esclusive o su quelle comuni. Simili patti avranno efficacia nei confronti dei nuovi acquirenti se sono stati trascritti presso i pubblici registri immobiliari (Cass., 15 dicembre 1986, n. 7615), ovvero se da loro accettati negli atti d'acquisto (Cass., 23 febbraio 1980, n. 1303) o se abbiano dichiarato di esserne a conoscenza (Cass., 14 gennaio 1993, n. 395). In mancanza di una di queste tre condizioni, dette clausole saranno efficaci solo nei confronti di chi ha direttamente acquistato dall'originario proprietario unico (Cass., 25 ottobre 1988, n. 5776). Sotto il profilo del contenuto, il regolamento contrattuale differisce da quello assembleare per un importante aspetto: oltre a prevedere le medesime norme del secondo, puo prevedere anche una regolamentazione restrittiva dei diritti dei singoli condomini sulle parti comuni ed anche sulle loro proprieta esclusive. Per quanto riguarda le limitazioni ai diritti dei singoli condomini circa l'uso delle parti comuni, e opinione consolidata che il regolamento contrattuale possa rendere piu severa la disciplina prevista in via generale dall'art. 1102 c.c.: divieto di alterarne la destinazione e di impedirne il pari uso agli altri condomini (Cass., 24 aprile 1975, n. 1600). I limiti che piu frequentemente si incontrano sono quelli relativi all'estetica dell'edificio e consistono in obblighi di non fare, ad esempio, il divieto di apportare qualunque modificazione di qualunque natura all'aspetto esteriore dell'edificio (App. Torino, 3 luglio 1991). Altra importante materia oggetto dei regolamenti contrattuali sono le deroghe ai criteri di suddivisione delle spese previsti dal codice. Ad esempio, i patti che escludono parzialmente o totalmente alcuni condomini dal pagamento di determinate spese (Cass., 16 dicembre 1988, n. 6844), o quelli che ripartiscono fra tutti i condomini tutte le spese per i servizi indipendentemente dall'uso che ciascuno puo farne. Per quanto riguarda le limitazioni circa l'uso delle proprieta esclusive, va precisato che possano essere formulate sia mediante l'elencazione delle attivita vietate, sia mediante l'indicazione dei pregiudizi che si intendono evitare (Cass., 15 luglio 1986, n. 4554). Il regolamento contrattuale puo essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini manifestato in forma scritta (Cass. 26 ottobre 1992, n. 11626). Piu precisamente nel regolamento contrattuale sono contenuti due diversi tipi di disposizioni: da un lato, quelle di natura tipicamente regolamentare e riguardanti le modalita d'uso delle cose comuni ed, in genere, l'organizzazione ed il funzionamento del condominio, dall'altro, quelle che incidono sui diritti dei condomini. Le prime, previste anche nei regolamenti assembleari, possono essere modificate dalla maggioranza assembleare, le seconde solo con il consenso unanime (Cass., 21 gennaio 1985, n. 208). La delibera assembleare che modifichi a maggioranza queste ultime deve considerarsi nulla. La piu recente giurisprudenza, formatasi soprattutto in relazione ad ipotesi di modifica dei criteri di ripartizione delle spese, ammette anche la possibilita di una modifica tacita, per fatti concludenti, del regolamento contrattuale. In sostanza, qualora risulti che nessun condomino abbia impugnato la delibera che a maggioranza modifica il criterio di ripartizione delle spese, e che, quindi, il criterio sia stato applicato per un lungo periodo di tempo con la consapevolezza della sua difformita dal criterio precedente e senza contestazioni, si puo ritenere intervenuta un'accettazione tacita della modifica (Cass., 16 luglio 1991, n. 7884). L'amministratore e tenuto, come si e visto, a curare l'osservanza del regolamento di condominio. La violazione delle norme regolamentari relative alla disciplina dell'uso dei beni comuni puo essere sanzionata da un'apposita disposizione prevista dal regolamento stesso. Infine, e da ricordare che l'amministratore e legittimato ad adottare tutte le misure necessarie per far rispettare il regolamento, ivi comprese eventuali azioni legali. Tale potere non e subordinato alla preventiva approvazione dell'assemblea rientrando nelle attribuzioni proprie dell'amministratore previste dall'art. 1130 (Cass., 21 maggio 1979, n. 2915). Va ricordata inoltre la innovativa sentenza della Cass. civile, sez. Unite, 30-12-1999, n. 943, secondo la quale la formazione del regolamento condominiale e soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l'art. 1138 ultimo comma cod. civ. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro gia prescritto dall'art. 71 delle disp. di att. al cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano percio adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell'art. 1136 cod. civ., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta e imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitu, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprieta esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori rispetto a quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta "ad substantiam" (che non puo intendersi, d'altro canto, stabilito "ad probationem", poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validita dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilita di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all'unanimita, come esigeva quella natura).
A cura del CentroStudi Arkivia