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Condominio,
gli articoli del codice
(articoli 1100 - 1139)
Art. 1100. Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta
in comune a più persone, se il titolo o la legge
non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
Art.
1101. Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono
uguali.
Il
concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto
nei pesi della comunione, è in proporzione delle
rispettive quote.
Art.
1102. Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa
comune, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo
il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie
spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento
della cosa.
Il
partecipante non può estendere il suo diritto
sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti,
se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo
possesso.
Art.
1103. Disposizioni della quota
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto
e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti
della sua quota.
Per
le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano
le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III
del libro VI.
Art.
1104. Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie
per la conservazione e per il godimento della cosa comune
e nelle spese deliberate dalla
maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva
la facoltà di liberarsene con la rinunzia al
suo diritto.
La
rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido
con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti
e non versati.
Art.
1105. Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione
della cosa comune.
Per
gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni
della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo
il valore delle loro quote, sono obbligatorie per
la minoranza dissenziente.
Per
la validità delle deliberazioni della maggioranza
si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente
informati dell'oggetto della deliberazione.
Se
non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione
della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero
se la deliberazione adottata
non viene eseguita, ciascun partecipante può
ricorrere alla autorità giudiziaria
Questa
provvede in camera di consiglio e può anche nominare
un amministratore.
Art.
1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo
precedente, può essere formato un regolamento
per l'ordinaria amministrazione e per il miglior
godimento della cosa comune.
Nello
stesso modo l'amministrazione può essere delegata
ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo,
determinandosi i poteri e gli obblighi
dell'amministratore.
Art.
1107. Impugnazione del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare
davanti all'autorità giudiziaria il regolamento
della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione
che lo
ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal
giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza
sulle
opposizioni proposte.
Decorso
il termine indicato dal comma precedente senza che il
regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche
per gli eredi e gli aventi causa dai
singoli partecipanti.
Art.
1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria
amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti
che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo
della cosa comune, si possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a
renderne più comodo o redditizio il godimento,
purché esse non pregiudichino il godimento di
alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente
gravosa.
Nello
stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino
pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei
partecipanti.
È
necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli
atti di alienazione o di costituzione di diritti reali
sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore
a
nove anni.
L'ipoteca
può essere tuttavia consentita dalla maggioranza
indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di
garantire la restituzione delle somme mutate per la
ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Art.
1109. Impugnazione delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può
impugnare davanti all'autorità giudiziaria le
deliberazioni della maggioranza:
1)
nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105,
se la deliberazione è gravemente pregiudizievole
alla cosa comune;
2)
se non è stata osservata la disposizione del
terzo comma dell'art. 1105;
3)
se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri
atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è
in contrasto con le norme del primo e del secondo comma
dell'art. 1108.
L'impugnazione
deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il
termine decorre dal giorno in cui è stata loro
comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio,
l'autorità giudiziaria può ordinare la
sospensione del provvedimento deliberato.
Art.
1110. Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri
partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese
necessarie per la conservazione della cosa comune, ha
diritto al rimborso.
Art.
1111. Scioglimento della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare
lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria
può stabilire una congrua dilazione, in ogni
caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento
può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il
patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore
di dieci anni è valido e ha effetto anche per
gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato
stipulato per un termine maggiore di questo si riduce
a dieci anni.
Se
gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria
può ordinare lo scioglimento della comunione
prima del tempo convenuto.
Art.
1112. Cose non soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere
chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero
di servire all'uso a cui sono destinate.
Art.
1113. Intervento nella divisione e opposizione
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono
intervenire nella divisione a proprie spese, ma non
possono impugnare la divisione già eseguita,
a
meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente
alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento
dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria.
Nella
divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione,
per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere
trascritta prima della trascrizione
dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione
giudiziale, prima della trascrizione della relativa
domanda.
Devono
essere chiamati a intervenire, perché la divisione
abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti
e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile
in
virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti
prima della trascrizione dell'atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna
ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti
dalla comunione può opporsi contro le persone
indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di
prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione
medesima, ovvero da collazione.
Art.
1114. Divisione in natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può
essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle
quote dei partecipanti.
Art.
1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte
le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune,
le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla
domanda di divisione.
La
somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal
prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione
ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua
frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
Il
partecipante che ha pagato il debito in solido e non
ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una
maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli
altri condividenti.
Art.
1116. Applicabilità delle norme sulla divisione
ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme
sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano
in contrasto con quelle sopra stabilite.
Capo
2 - Del condominio negli edifici
Art.
1117. Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari
dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio,
se il contrario non risulta dal titolo:
1)
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili
e in
genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune;
2)
i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere,
per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per
gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3)
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque
genere che servono all'uso e al godimento comune, come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti
e
inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti
per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per
il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione
degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini.
Art.
1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate
dall'articolo precedente è proporzionato al valore
del piano o porzione di piano che gli appartiene, se
il titolo
non dispone altrimenti.
Il
condomino non può, rinunziando al diritto sulle
cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese
per la loro conservazione.
Art.
1119. Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione,
a meno che la divisione possa farsi senza rendere più
incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino.
Art.
1120. Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto
comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni
dirette al miglioramento o all'uso più comodo
o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono
vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio
alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro architettonico o che rendano
talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condomino.
Art.
1121. Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa
o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari
condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista
in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se
l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione
non è consentita, salvo che la maggioranza dei
condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne
integralmente la spesa.
Nel
caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi
o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo,
partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo
nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art.
1122. Opere sulle parti dell'edificio di proprietà
comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di
sua proprietà, non può eseguire opere
che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art.
1123. Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione
dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini
in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se
si tratta di cose destinate a servire i condomini in
misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione
dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora
un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro
manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità.
Art.
1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari
dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è
ripartita tra essi, per metà in ragione del valore
dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra
metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun
piano dal suolo.
Al
fine del concorso nella metà della spesa, che
è ripartita in ragione del valore, si considerano
come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o
camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano
di proprietà comune.
Art.
1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali
dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti,
restando a carico del proprietario del piano superiore
la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione
del soffitto.
Art.
1126. Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi
non è comune a tutti i condomini, quelli che
ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per
un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico;
gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno.
Art.
1127. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può
elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti
altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta
a chi è
proprietario esclusivo del lastrico solare.
La
sopraelevazione non è ammessa se le condizioni
statiche dell'edificio non la consentono.
I
condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione,
se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio
ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei
piani sottostanti.
Chi
fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri
condomini un'indennità pari al valore attuale
dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso
per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare,
e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli
è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare
di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto
di usare.
Art.
1128. Perimento totale o parziale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che
rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei
condomini può richiedere la vendita all'asta
del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
Nel
caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei
condomini delibera circa la ricostruzione delle parti
comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti
stesse.
L'indennità
corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti
comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il
condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini
i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà,
secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che
non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto
dei condomini.
Art.
1129. Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea
nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede,
la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria,
su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore
dura in carica un anno e può essere revocato
in ogni tempo dall'assemblea.
Può
altresì essere revocato dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre
che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131,
se per due anni non ha reso il conto della sua gestione,
ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La
nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Art.
1130. Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini
e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio
e per l'esercizio dei servizi comuni;
4)
compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle
parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto
della sua gestione.
Art.
1131. Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo
precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento
di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha
la rappresentanza dei partecipanti e può agire
in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può
essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente
le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati
i provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora
la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che
esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi
è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea
dei condomini.
L'amministratore
che non adempie a quest'obbligo può essere revocato
ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art.
1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di
promuovere una lite o di resistere a una domanda, il
condomino dissenziente, con atto notificato
all'amministratore, può separare la propria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso di
soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta
giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia
della deliberazione.
Il
condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò
che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se
l'esito della lite è stato favorevole al condominio,
il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio
è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio
che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art.
1133. Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito
dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro
i provvedimenti dell'amministratore è ammesso
ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso
all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine
previsti dall'art.. 1137.
Art.
1134. Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea
non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di
spesa urgente.
Art.
1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede:
1)
alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua
retribuzione;
2)
all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti
durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3)
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4)
alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo,
se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente,
ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art.
1136. Costituzione dell'assemblea e validità
delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento
di tanti condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti
al condominio.
Sono
valide le deliberazioni approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno
la metà del valore dell'edificio.
Se
l'assemblea non può deliberare per mancanza di
numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera
in un giorno successivo a quello della prima e in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione
è valida se riporta un numero di voti che rappresenti
il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un
terzo del valore dell'edificio.
Le
deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano
dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché
le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio
o riparazioni straordinarie di notevole entità
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma.
Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste
dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore
dell'edificio.
L'assemblea
non può deliberare, se non consta che tutti i
condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle
deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale
da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Art.
1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli
articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro
le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento
di condominio, ogni condomino dissenziente può
fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il
ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità
stessa.
Il
ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza,
entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione
per gli assenti.
Art.
1138. Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è
superiore a dieci, deve essere formato un regolamento,
il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni
e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché
le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle
relative all'amministrazione.
Ciascun
condomino può prendere l'iniziativa per la formazione
del regolamento di condominio o per la revisione di
quello esistente.
Il
regolamento deve essere approvato dall'assemblea con
la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo
1136 e trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere
impugnato a norma dell'art. 1107.
Le
norme del regolamento non possono in alcun modo menomare
i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli
atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso
possono derogare alle disposizioni degli art. 1118 secondo
comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art.
1139. Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo
capo si osservano le norme sulla comunione in generale.
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