Tale figura è prevista dal Codice Civile, che all'art. 1129 che recita: "Quando i Condomini sono più di quattro, l'Assemblea nomina un Amministratore. Se l'Assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più Condomini. L'Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell'Assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun Condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dall'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'Amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro."

La legge però non prevede sanzioni per quei condominii che non provvedano alla nomina di un amministratore, se non la possibilità, come si legge nel citato articolo, che anche un solo condomino si rivolga al Tribunale per ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore. Dunque l'amministratore può essere nominato:

* dall'assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza;
* in difetto, ove i condomini non provvedano, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione.

Chi può essere nominato amministratore di condominio

L'amministratore può essere anche uno dei condomini, non deve cioè necessariamente essere un professionista esterno, né è previsto un titolo di studio minimo, o altro requisito particolare, quale ad esempio l'iscrizione ad un Albo Professionale (attualmente gli amministratori sono iscritti ad associazioni private, non riconducibili ad un ordine, ma queste affiliazioni non sono obbligatorie).

Non esiste un Albo degli Amministratori di Condominio. La recente sentenza della Corte di Cassazione n° 22840 del 24 ottobre 2006 ha stabilito che anche le Società possono ricoprire questo ruolo.

Cessazione della carica di amministratore di condominio

L'incarico dell'amministratore cessa:

* per morte dell'amministratore (regola generale del mandato)
* per dimissioni volontarie (fare l'amministratore non è obbligatorio)
* per revoca da parte dell'assemblea dei condomini
* per revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria (nei casi tassativamente previsti dalla Legge)

Revoca ad opera dell'Autorità Giudiziaria

Ex artt. 1129 e 1131, comma 4, c.c.l'amministratore può essere revocato anche dall'Autorità Giudiziaria, su istanza di uno o più condomini, nei seguenti casi:

* L'amministratore ha ricevuto un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne ha dato tempestiva notizia all'assemblea (in questo caso è tenuto anche al risarcimento dei danni);
* Per due anni non ha reso il conto della sua gestione;
* Vi sono fondati sospetti di gravi irregolarita' (ad esempio fatti concreti che denotano che l'amministratore antepone i propri interessi a quelli del condominio).

Il provvedimento del Tribunale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell'amministratore, anche quando (come è naturale) si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un provvedimento di volontaria giurisdizione, e cioè in un intervento sostanzialmente amministrativo, privo degli effetti di una vera e propria sentenza. Non si applicano, pertanto, in tali procedimenti, le regole sulla condanna alle spese, che prevedono di regola il rimborso delle spese in favore del vincitore ed a carico del perdente. Le spese restano dunque a carico delle parti che le hanno anticipate (Cass. 26-09-2005, n. 18730, Cass. 30.3.2001 n. 4706).

Doveri e poteri dell'amministratore di condominio

Egli, ai sensi dell'art. 1130 deve: "

1. eseguire le deliberazioni dell'Assemblea dei Condomini e curare l'osservanza del Regolamento di Condominio;
2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione".

Doveri e poteri relativi all'osservanza del Regolamento di condominio e all'esecuzione delle delibere dell'Assemblea

* Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro,alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità.

(Cassazione , sez. II civile, sentenza 26/06/2006 n. 14735)

Doveri e poteri relativi agli atti conservativi delle parti comuni

* Non rientra tra gli atti che un amministratore può compiere senza autorizzazione dell'assemblea la stipula di un contratto di assicurazione sull'edificio, in quanto l'art. 1130 c.c., n. 4, c.c., obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi o condomini) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio.

Dunque l'amministratore per assicurare l'edificio (attività opportuna) dovrà chiedere ed ottenere, prima, l'approvazione dell'assemblea (Cass. civ. Sez. II,, 03/04/2007 n° 8233)

Compenso dell'amministratore di condominio

Il codice civile prevede il compenso dell'amministratore come meramente eventuale e pattizio. Spetta all'assemblea deliberare se l'amministratore verrà pagato, e quanto: l'amministratore può solo rifiutare l'incarico, se ritiene che non gli convenga.

Non è escluso che presti la sua opera a titolo gratuito, ad esempio quando è un condomino. La giurisprudenza ha chiarito che l'incarico si presume retribuito fino a prova contraria.

Non spettano all'amministratore compensi per assemblee straordinarie (Cass. 3596 del 12/3/03) in quanto esse costituiscono, a differenza di quanto avviene nelle assemblee delle società, eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio. Infatti nelle assemblee straordinarie si decide sulle stesse materie di quelle ordinarie.

Questione più controversa, invece, la sussistenza del diritto al compenso per i lavori straordinari. La Cassazione non si è ancora pronunciata, mentre le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti; la Pretura di Perugia, infatti, ritiene che, in caso di lavori straordinari, spetti all’amministratore una quota maggiore di compenso (Pret. PG 9/98). Il Tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l’onorario forfetizzato contenga anche eventuale gestione di lavori di rilevante entità (Trib. GE 1501/01), in quanto l’amministratore, qualora rilevi che il compenso non appaia più congruo, può sempre dimettersi, come detto sopra. L'Assemblea stabilisce il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfetizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto(un compenso forfetario con previsione di somme ulteriori in ipotesi di lavori o assemblee straordinarie).

Si può anche determinare il compenso semplicemente facendo riferimento a una tabella di una associazione di categoria (di proprietari o di amministratori).

Proposte di istituzione di un albo professionale regionale

Con Sentenza n. 57/2007 la Corte Costituzionale ha posto una pietra tombale sulla possibilità per le regioni di istituire albi di questo genere. La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza, nella quale ha più volte affermato che "debbono ritenersi riservate allo Stato sia l'individuazione delle figure professionali, con i relativi profili ed ordinamenti didattici, sia la disciplina dei titoli necessari per l'esercizio delle professioni, sia l'istituzione di nuovi albi (da ultimo, sentenze n. 449, n. 424, n. 423 e n. 153 del 2006)." Tra i precedenti richiamati spicca la sentenza n. 355 del 2005, con la quale è stata dichiarata l'illegittimità costituzionale della legge della Regione Abruzzo 19 novembre 2003, n. 17, istitutiva del registro generale degli amministratori di condominio, affermandosi che «esula […] dai limiti della competenza legislativa concorrente delle Regioni in materia di professioni l'istituzione di nuovi e diversi albi (rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali) per l'esercizio di attività professionali, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni preclusa in quanto tale alla competenza regionale». Dunque solo lo Stato potrebbe istituire tale albo.

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